Ristrutturazioni edilizie e Bonus Acquisti 2025: tutte le detrazioni possibili | Articoli

Per beneficiare del Bonus Acquisti di edifici residenziali ristrutturati al 50%, si deve trattare di una prima casa sulla quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia che poi l’ha rivenduta entro 18 mesi.

Oltre ai bonus classici, cioè Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus, esistono ancora delle agevolazioni ‘correlate’ molto interessanti ma magari meno ‘pubblicizzate’, cioè i cosiddetti Bonus Acquisti.

Nel nostro ordinamento – come spiegato dettagliatamente nello speciale del Consiglio nazionale del Notariato – ne esistono tre distinte, con regole specifiche per ognuna: il Bonus Acquisti classico, la detrazione per posti e box auto e il Sismabonus Acquisti. 

Per tutti e tre i bonus, i riferimenti per la percentuale di detrazione seguono le regole ‘dettate’ dalla Legge di Bilancio 2025: nel 2025, 50% se in riferimento ad immobile adibito ad abitazione principale, altrimenti 36%; nel 2026 e 2027, rispettivamente 36 e 30%. La detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Bonus Acquisti edifici residenziali ristrutturati

Prevista dall’art.16-bis del TUIR, è una detrazione ‘a regime’ (cioè senza limiti temporali di scadenza) che si applica a queste condizioni:

• l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori;
• l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (detti lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita).

La detrazione va calcolata su di un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione, sino ad un ammontare massimo di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare.

Possono usufruire della detrazione:

• il proprietario;
• il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento dell’immobile.

NB – Per poter fruire di questa detrazione, il Notariato fa presente che non vi è l’obbligo di pagamento del prezzo mediante bonifico bancario, previsto in via generale per i bonus fiscali, ma che per tale specifica detrazione non è invece necessario (Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 9 maggio 2002 n. 153).

Bonus Acquisti posti auto e box auto

Anche questa è una detrazione a regime, prevista dall’art.16-bis comma 1 del TUIR, che trova applicazione non solo nel caso di realizzazione ma anche nel caso di acquisto di box e posti auto pertinenziali di nuova costruzione.

Deve, comunque, trattarsi di box e posti auto di pertinenza di unità abitative.

La detrazione va calcolata sull’ammontare delle “spese imputabili alla realizzazione“, nell’importo che dovrà risultare da apposita attestazione da rilasciarsi a cura della ditta venditrice, sino ad un ammontare massimo di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare.

La detrazione, pertanto, è subordinata alla condizione che le spese imputabili alla realizzazione dei box o posti auto acquistati siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.

Tradotto: il contribuente per avvalersi della detrazione dovrà farsi rilasciare dalla ditta venditrice un’attestazione scritta.

In questo caso, è obbligatorio il bonifico bancario o postale dal quale risulti:

• il codice fiscale del beneficiario;
• la P.IVA/codice fiscale dell’impresa esecutrice dei lavori;
• l’oggetto/causale del versamento (norma di legge).

In ogni caso, questa detrazione è subordinata alla condizione ‘certa’ dell’esistenza di un rapporto pertinenziale tra il box/posto auto ‘da detrarre’ e l’unità abitativa al cui servizio è posto.

Sismabonus Acquisti

Si tratta del bonus per l’acquisto di un immobile, in zona sismica 1, 2 o 3, demolito e ricostruito con realizzazione di adeguamenti sismici e venduto entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Tale agevolazione spetta quindi in caso di acquisto di un’unità abitativa all’interno dell’edificio ricostruito, a condizione che gli interventi abbiano comportato una riduzione del rischio sismico, con conseguente miglioramento di una o due classi di rischio.

L’importo della detrazione è calcolato sul prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come indicato nell’atto notarile di compravendita.

La parte del prezzo su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96 mila euro per unità immobiliare. Se il prezzo è inferiore a detto limite la percentuale si applica all’intero prezzo convenuto per la vendita.

È possibile fruire del SismaBonus Acquisti anche nel caso di cessione di unità al grezzo ossia non ancora ultimate nelle finiture e non ancora dichiarate agibili purchè:

• dette unità siano idonee alla commercializzazione e quindi risultino denunciate al catasto dei Fabbricati con attribuzione alla categoria fittizia F/3 o F/4;
• siano stati completati i lavori strutturali con collaudo e rilascio da parte del Direttore Lavori e del Collaudatore statico delle prescritte asseverazioni.

Come per il Sismabonus, anche per il Sismabonu Acquisti sono obbligatorie alcune attestazioni tecniche, per il dettaglio delle quali rimandiamo all’articolo dedicato.

La diversa base imponibile sui cui applicare le aliquote

Le aliquote applicabili per il calcolo della detrazione sono uguali per tutti e tre i Bonus Acquisti a seguito delle modifiche apportate in materia dalla Legge di Bilancio 2025. Quello che varia tra le tre agevolazioni è la base imponibile cui applicare dette aliquote:

• il 25% del prezzo riportato nell’atto di compravendita (sino ad un ammontare massimo di ¤ 96.000,00 per ciascuna unità immobiliare) per il Bonus Acquisti edifici residenziali ristrutturati;
• l’importo delle spese imputabili alla realizzazione del posto/box auto risultante dalla apposita attestazione rilasciata dalla ditta venditrice per il Bonus Acquisti posti auto e box auto (sino ad un ammontare massimo di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare);
• il prezzo sino all’ammontare massimo di 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare per il Bonus Acquisti edifici antisismici.